En México vivimos 127 millones de habitantes y cada año nacen un millón y medio más. Este ritmo de crecimiento plantea grandes esfuerzos de planeación. Gobiernos, urbanistas y arquitectos de todo el mundo desde hace décadas notaron que el incremento de la mancha urbana de las grandes ciudades era un asunto que demandaría siempre soluciones en infraestructura, servicios y transporte en el corto plazo. Como referencia, se cotejan también modelos de desarrollo de otras regiones del mundo y se adaptan a la realidad del país.

El ritmo de crecimiento demográfico pone en el centro el tema de la vivienda, un asunto de muchas aristas y no pocos retos. La población total actual en México habita en 34.2 millones de hogares. Este panorama aunado a la escasez de terrenos para el desarrollo habitacional y las exigencias de sustentabilidad cada vez más estrictas, forman ya parte de una abultada agenda que exige propuestas más avanzadas.

Pero antes de ver las propuestas es necesario plantearse cómo se vive y cómo se puede vivir, cuestiones que no pueden dejar de lado las tendencias demográficas y las perspectivas a futuro. Expertos señalan que el crecimiento poblacional está lejos de detenerse, así que la cuestión es ver hacia adelante tomando en cuenta la realidad actual.

Una de las variables que marcan una tendencia importante frente a este crecimiento es la relacionada con la ocupación de las viviendas. Cada vez menos personas ocupan cada hogar. Si en 1995 vivían 4.7 personas en cada casa, en el 2020 habitarán sólo 3.4 personas en cada hogar.

Menos habitantes por vivienda y sin embargo la demanda sigue creciendo. Las nuevas casas no son suficientes. Según datos de la Cámara Nacional de la Industria de Desarrollo y Promoción de la Vivienda, cada año 650 mil nuevas familias en México buscan un hogar, por lo que actualmente en México existe un déficit de 9 millones de viviendas.

Esta tendencia se conjuga con el hecho de que el entorno de la vida moderna es un espacio primordialmente urbano, incluso densamente urbano, factor que ha acarreado desafíos, en especial en zonas metropolitanas de enorme desarrollo.

Industria inmobiliaria

El sector inmobiliario es uno de los actores más importantes para observar el comportamiento de la vivienda. En este sector inciden múltiples factores como el político y el económico. Sin ahondar demasiado en estos elementos, al que le afectan desde los aranceles al aluminio y el acero provenientes de Estados Unidos hasta los niveles de inversión en FIBRAS (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces) y un cambio de gobierno, se puede afirmar que en el 2019 el sector inmobiliario no creció como se esperaba.

La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI) señala que este sector tendrá un crecimiento al cerrar el 2019, de entre 2 y 4 por ciento registrado en el año anterior. Cabe recordar que en enero de este mismo año se estimaba un crecimiento de entre 5.25 y 6 por ciento.

Sin embargo, Pablo Vásquez, presidente nacional de la AMPI, mencionó en noviembre del 2019 que hay condiciones para que el crecimiento, luego de una serie de decisiones y reacomodos en el ámbito del gobierno federal, detone a mediados del 2020.

A pesar de ello, el mercado inmobiliario se da a la tarea de moldear la demanda por medio de propuestas atractivas. Pero dichas propuestas no están determinadas sólo por la iniciativa de uno de los actores.

Algunos desarrolladores inmobiliarios se han unido a la tendencia que integra conceptos multifuncionales, con acceso áreas comunes interesantes, espacios para el ocio y el entretenimiento y un buen nivel de seguridad. La vivienda vertical viene a revitalizar centros urbanos acortando la distancia entre los usuarios y sus necesidades en un esquema de crecimiento muy a tono con el siglo XXI.

Y no, estos aportes inmobiliarios no se rigen sólo por un solo actor. Existen lineamientos que regulan e impulsan esta línea de crecimiento. Uno de ellos es la Ley de Asentamientos Humanos de 2016 que refuerza la política de verticalidad en la vivienda.

El Programa Nacional de Vivienda 2014–2018, por su parte, tiene entre sus objetivos impulsar la edificación de desarrollos verticales así como mitigar “el daño social, económico y ambiental” provocado por el crecimiento horizontal, buscando “establecer criterios claros para la construcción de vivienda”.

Crecimiento de la vivienda vertical

Las acciones encaminadas a controlar la expansión de las manchas urbanas están asociadas, entre otros factores, al impulso a la vivienda de tipo vertical. Y su crecimiento ha sido gradual y con una ligera caída en el 2019.

El Registro Único de Vivienda (RUV) da cuenta del crecimiento de este segmento al señalar que de enero a noviembre del 2019 la vivienda vertical representó un 27.46% del total registrado en el periodo. Mientras que en el mismo periodo del año anterior fue de 28.24 por ciento.

El RUV detalla que el total de viviendas registradas disminuyó 27.4 por ciento, de lo que se desprende que a pesar de ello, la vivienda vertical mantuvo una relación proporcional en relación con el total de viviendas del 2018 al 2019.

El factor sustentabilidad

Con la vivienda vertical se responde al objetivo de concentrar un mayor número de habitantes en zonas urbanas densamente pobladas. Sin embargo, la construcción de este tipo de vivienda debe tener un sentido sustentable. Por ello, los nuevos desarrollos deben estar orientados a cumplir una serie de factores.

La sustentabilidad exige poner énfasis en aspectos como huella de carbono, eficiencia térmica, eficiencia en el consumo de energía y el mejor aprovechamiento del agua, entre otros puntos a tomar en cuenta.

Una de las normativas que mide la sustentabilidad de un edificio es LEED, (Liderazgo en Energía y Diseño Ambiental, por sus siglas en inglés) que es una de las certificaciones más aceptadas a nivel global y cuya aplicación en México va en aumento.

Esta certificación evalúa aspectos como ahorro energético y de recursos, reducción de gases de efecto invernadero, disminución en los costos de operación y residuos, acceso a incentivos fiscales, entre otros.

La huella de carbono es otro parámetro que puede medir el impacto ambiental de un inmueble. Este indicador evalúa el total de los gases de efecto invernadero según normativas internacionales. En ese sentido y a manera de ejemplo, cabe destacar uno de los estudios sobre vivienda sustentable llevado a cabo en México.

La investigación la realizó el Centro Mario Molina en el 2014 y consistió en evaluar la huella de carbono de dos tipos de vivienda de la Zona Metropolitana del Valle de México, una intraurbana vertical frente a una periurbana horizontal. El estudio arrojó que en el segundo de los casos la huella de carbono sólo por efecto del transporte (traslados) fue de 2.1 mayor que el de la vivienda intraurbana vertical.

Esto demuestra que la vivienda vertical es algo más complejo que la concentración de algunas decenas de familias en un mismo edificio. Requiere de la eficaz combinación de un inmueble de usos mixtos, buena ubicación y altos niveles de sustentabilidad.

Elementos para una buena inversión

Desde el punto de vista de quien invierte, hay factores críticos que hacen de la edificación una buena inversión. Algunos aspectos son evidentes, como la ubicación y el precio de compra, otros son más sutiles como la calidad de los servicios básicos y la estructura del condominio. Por ello se requiere de una visión experta que evalúe todos los componentes con un enfoque en el mediano y largo plazo.

Luca Piccolo Brescacin, CEO de Venit Investmets, empresa especializada en desarrollo de conceptos inmobiliarios, señala que el éxito de la inversión no depende de que el formato sea horizontal o vertical, sino que se trate de un buen producto, uno que esté acorde con la dinámica de la ciudad y que cumpla con la calidad adecuada en todos los aspectos.

Sin embargo, advierte que un complejo vertical “requiere de menos recursos para mantenerlo en su valor máximo ideal en el largo plazo, si se ha desarrollado con una visión sustentable y eficiente”.

Un proyecto vertical bien planeado emplea este recurso para ofrecer un producto del tamaño adecuado, con flujos interesantes y buena plusvalía. Estas son las principales garantías que se buscan en el largo plazo. Y claro, quienes invierten de manera temprana son los grandes beneficiados.

Si el desarrollo se elabora de una forma adecuada resulta un buen negocio tanto para el que invierte en él, como para quien lo ocupa así como para los demás involucrados en el proceso. Para esto se requiere buscar la oferta de sustentabilidad y la eficiencia operativa, sin perder de vista el tipo de producto que se está haciendo, de lo contrario, se podría encarecer hasta hacerlo salir de su mercado objetivo.

Adicionalmente, mientras que en el modelo expansivo se deben multiplicar los satisfactores, lo que demanda un mayor uso de recursos, en el modelo de desarrollo vertical existe una mayor eficiencia en su uso.

Los desarrollos horizontales han ido perdiendo ventajas energéticas en los polos urbanos al quedar cada vez más dispersos los satisfactores. Un ejemplo simple pero elocuente lo pone Rodrigo García, especialista en desarrollo urbano al cuestionar: “Cómo es posible que en ciertas ciudades, para ir por un litro de leche se requiere gastar un litro de gasolina”.

Más allá de los atributos relacionados con el estilo de vida, la vivienda vertical está planteando un cambio de mentalidad sobre la forma de concebir la ciudad, una nueva cultura donde la sustentabilidad y las nuevas tecnologías nos permiten armonizar con el entorno y con nuestros semejantes de una manera tan natural como fluida.

Cada año somos un millón y medio más de habitantes, los estragos ambientales están a punto de volverse irreversibles, la mancha urbana sigue creciendo. Todo indica que la apuesta por un desarrollo más amable con el entorno y más eficiente en el consumo energético aparece como una de las opciones más sensatas.

Fuentes consultadas

Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios. “Aumentó registro de vivienda vertical en el RUV”. 3 de agosto de 2018.

Bioconstrucción y Energía Alternativa. “Certificación LEED”. BEA. s/f.

Centro Mario Molina. “Vivienda sustentable”. Centro Mario Molina. 26 de mayo de 2014.

Economista, El. “En el 2019, 70% de las nuevas familias compraría una casa”. 16 de diciembre de 2018.

Financiero, El. “¿Dónde quedaron las viviendas verticales en México?”. 7 de mayo de 2018.

INEGI. “En México hay 34.1 millones de hogares; 28.5% con jefatura femenina: Encuesta Nacional de Hogares 2017”. Comunicado de Prensa No. 251/18. 28 de mayo de 2018.

Luca Piccolo Brescacin. Entrevista directa. Mayo de 2019.

Rammsy, Diego. “Vivienda vertical y su crecimiento en México”. Publimetro. 8 de marzo de 2018.

Redacción. “En 2030, México será el 9º país con más habitantes del planeta: UNAM”. Aristegui Noticias. 10 de mayo de 2018.

Secretaría de Gobernación. Ley General de Asentamientos Humanos, Ordenamiento Territorial y Desarrollo Urbano. Diario Oficial de la Federación. 28 de noviembre de2016.

Tapia Ramírez, Rubí. “¿Cuál es la situación de la vivienda en México?”. Inmobiliare. 26 de abril de 2019.

Ventura, Pamela. “Sector inmobiliario crecerá 6% en 2019”: AMPI. El Financiero. 10 de enero de 2019.